获A+轮融资 他收集17万店铺信息 110个维度助600间商铺上月出租

◆ 乐铺网创始人张家鹏

文| 铅笔道 记者 汪晨

►导语

认识经纬前，张家鹏本觉得不用融资。但招聘遇到困难的他被朋友的一句话点醒。“没融资，没投资机构背书，人家会觉得你这个传统生意人做互联网不靠谱。”

彼时是2015年年底，张家鹏创立的乐铺网运营不久，平台流量尚未提升。乐铺所做之事，是对接租户和店铺主，帮租户匹配所需店铺，帮店铺主两个月内找到租户。中途，平台顾问帮助匹配、撮合，并收取佣金费用。

他接触的第一位投资人是原经纬投资经理的冯大刚。在经纬办公室，冯大刚打开电脑，按照表格一个一个审核张家鹏的身份信息，包括哪所大学毕业。“感觉很羞耻，特不适应。”

但张家鹏还是适应了。第二次见面，冯大刚带来了经纬的合伙人肖敏。肖提出疑问：“你之前创业已经成功，都财务自由了，还会全身心做这件事吗？”“我对乐铺期待很大，您放心。”张家鹏说道。

2016年1月，乐铺网获得经纬创投的 Pre-A 轮融资。今年年初，他们获得A 轮及 A+轮投资，投资方分别为险峰长青、清流资本，经纬跟投。

目前，乐铺网已有北京地区17万店铺的信息，上月有600个店铺在平台上交易。

注: 张家鹏承诺文中数据无误，为其真实性负责，铅笔道已备份录音速记，为内容客观性背书。

以下为张家鹏自述，铅笔道整理：

店铺交易平台

2014年起，在 RET 睿意德的管理上，我逐渐退向后台，推动合伙人及高管走向前台。此时公司的品牌已经初具影响力，运营体系已建立，主要业务是为大型地产公司提供商业项目的招商与运营服务。

之后我开始思索，未来商业地产与互联网结合，有什么样的的新机会。为了扩展思路，我与近百人聊天。他们主要是互联网从业者、投资人。

一年多时间，虎童基金的执董王震国博士不断向我普及高频低频交易的场景、流量思维，58同城的 CTO 邢宏宇教我如何管技术团队……每次与人交流有启发，我都在见面后记下笔记。

2015年，围绕商业地产互联网化，睿意德投资孵化了商业地产大数据公司“中商数据”、商业空间艺术运营公司“亚益文化”、实体商业互联网运营平台“云猫智管”。

我自己创办了“乐铺网”，担任CEO。原来在DTZ戴德梁行工作，以及创办睿意德时，就有很多人找来，希望我们能帮忙为店铺选址、评估店铺价值。但两家机构的服务价格对他们来说太贵，一单就要几十万，不适合切入这一领域。

但之前那些仅仅是商场内的店铺交易，我和同事们调研后发现，街边店铺的交易问题更大。这一领域主要有租户和店主、中介三类人，交易中途有三个痛点：

一是找店时间过长。传统的商铺租赁过程分为打听、初选、勘察、比较、侃价、成交6步，平均耗时要3个月。

二是交易不畅。除了在58同城上发布店铺交易信息，他们只能在店铺外直接贴条说可租，但有的租户并不敢贴，你一贴，商铺员工可能会没心思继续工作了。

三是决策常常出错。选择、确定一个店铺选址时，大多数人不得不拍脑袋决定。

这是因为，店铺这一领域没有靠谱的店铺交易平台。有的只是一些像博客一样的网站、58同城上的店铺交易信息。

在58同城以及其它网站上，你没法看到这个店铺周围有什么类型的店面及全景照片。而店铺选址是个重决策的过程，没有靠谱的数据和撮合服务是很难做出正确决定的。

有些租户会找些店铺经纪行帮忙，但这些公司大多收费高、违规操作多。中介公司通常收取等同于一个月租金的佣金，且发布假房源、过度承诺、加价抽回扣等现象严重……

那时我们就确立了目标：做开店服务平台，线上帮租户筛选店铺，安排租户和店主线下见面。中途，平台可安排管家帮租户找店铺，提高匹配度。

这次创业，我们自己投资了600万元，作为天使轮。

店铺数据细化

2015年8月，乐铺网正式上线。

那时，我们团队十几个人到街边搜寻店铺信息，找店铺的物业管理处，说服他们用我们开发的网络后台上传店铺数据。租户要想查看铺源信息时，1个需要收费5元。

◆ 雪中搜寻店铺信息的乐铺网工作人员

另一块重点工作，是人工为租户匹配店铺资源。租户购买服务后，可提交所需要店铺的需求，顾问团队帮他匹配后，撮合租户和店铺主见面实地勘察、沟通。

匹配成功，我们会向租户收1000~10000元的费用，相比传统店铺经纪人平均降低了八分之一。委托出租管理的店铺主我们预收费3000元，两个月保证出租。出租成功后，再收费3000~50000元不等。

但初期，平台成长得很痛苦。用户注册量和交易量迟迟没有上来，一天只有几十个人注册。

关键问题是产品、服务本身。在这块，我们似乎迷了路，做了些小功能，没起到预期效果。

比如我们用一套算法，弄了个计算器，计算你店铺未来可能的收益，但大家对机器算法没有信任感。有背书证明背后提供算法的人是清华名校毕业，或者是资深经验的开店专家，他们才可能认可。

另外那时候还推出了10万元开店这样的活动，推低价店铺。那时的考虑是，70%的开店者是外地人，他们的资金不一定多。但最终收效甚微，没有什么订单。

收集用户反馈后，我才了解到，他们的目标还是寻找到好店铺。这时我们决定回归根本，把铺源信息这一块做得更好些，让店铺标签更加细化。

2016年3月，乐铺网做了一次大版本更迭。

我们发布了铺源报告功能，点开一个店铺详情页，能看到左右邻铺、周边商铺的业态类型，人口、学校的分布情况。

另一个租户关心的问题是人流情况。我们和中商数据合作，他们在北京各个地区布置了6万个探针，侦测人流流向、主要来源、人口聚集地的分布方位，数据直接显示在店铺详情页内。

这时，乐铺能提炼出的数据维度有110个。

◆ 店铺详情页截图

数据维度增多后，我们就慢慢用算法和人工结合的方式做店铺匹配了。租户录入需求，系统匹配店铺，人工核查看系统匹配有无错误。之后平台再向租户确认，如果需要看铺就对接店主。

那时效果就好些了。虽然用户基数比较小，但用户量还是增长了40%，店铺信息也录入了4万个左右。

众包找店铺+租户免费匹配

之后要解决的是店铺获取效率问题。

我们本以为，开拓物业公司渠道是一个特别快的途径，结果发现，他们很难被说服，很多人不愿意上传店铺信息。所以平均下来，我们一个人一天只能采集4个店铺信息，速度慢。成本也高，雇佣一个人起码4000~4500元，相当于采集一个店铺信息要30余元。

2016年3月，为了上传尽可能多的店铺数据，我们雇佣100多个房产经纪人和 O2O 平台的跑腿人员，每人每天给150~200元，在北京城市内走街串巷搜寻。

每个店铺的信息获取成本降到了10余元一个。

另外我们想，既然是店铺交易平台，独有店铺应该要多。就像新开业的购物中心都追求做到25%左右的新品牌入驻率一样，才更有差异化，吸引更多人。

9~10月，我们主要的精力放在了收集独家铺源上，主要找的是四环内位置较好的店铺。这一块也是众包，主力是专业的房产经纪人。他们上传独家店铺信息，并实地拍照验证审核信息。信息上传越多，现金奖励也就越多。

◆ 在查看店铺列表时，平台会打上“优选”、“认证”、“独家”三个标签。

渐渐地，流量也上来了。到了12月，每天的需求提交超过500个。

这时，流量入口的效应有所体现，但有了新的问题。初期没有流量时，租户和店主两端收的越多越好，毕竟那时还是个生意，赚一单是一单。但到了需求增多的时候，收费实际上成了一道关卡，筛去了大部分人，只有一小部分人能享受到找店铺的服务。等于很多流量成了无效流量。

之后，我们改变了商业模式：租户查店铺信息，原本1个5元，现在他们每天免费查看5个，平台免费匹配5个店铺。这相当于租户免费享受服务。

到了今年2月，我们有了北京地区17万店铺的信息，一个月有600个店铺交易，公司也超过了盈亏平衡线。

但数据标签的细化工作还得接着做。长远的工作是坚持做“商铺字典”，弄清店铺的位置号码。现在的数据系统里，很多店铺的地点描述格式并不统一，这就有可能会造成同一个铺多个身份的状况。这个弄清楚了，数据会更加清晰准确。

未来，我们还计划做店铺金融的事情。

/The End/

编辑   韩正阳    校对   王  姝